任意売却

…法的手段によらない…「任意売却」を提携不動産会社の不動産コンサルタントに依頼

ローン破錠、不動産コンサルタントによる任意売却の代行業務とは!!

■競売より市場で早く、高く…

「競売」についてのレビューで述べていますように、競売の手続は債権者にとっては裁判所に数十万円の予納金を払わねばならない上に、手続きに数ヶ月ほどかかり、競売までの間に不動産価格が下がる恐れがあります。おまけに競売は裁判所が公表するので、本人には近所の目も気になります。しかも債権者にとっては競売入札に参加するのは、仕入れ狙いの業者が中心で不動産評価額以下で落札されるのが一般的となっています。
ヤット落札されたお金も抵当権の設定順に受取るので、２番抵当権者以下は配当がゼロのケースも多い。それに比べて「任売」は所有者より売却依頼を受けた提携不動産業者が抵当権者に競売を取り下げてもらい買い手の多い不動産市場で売却して債権者に返すお金をなるべく多く確保でき、かつ一般の売買扱いなので手順も早く近所の目も気にしなくて済みます。但し、業者には不動産コンサルタントとしてのモラル、交渉力が求められると同時に販売力も求められる事になります。
例えば「いくらで買い手を見つけるので貴社にはいくら返済出来る」というような具体的な条件を示し、抵当権者全員から任売に同意してもらわないといけませんし、後順番位の抵当権者にも競売で１円も回収出来ないよりも次善の解決策であるという事を納得してもらう必要があります。この様に所有者や抵当権者等双方にも納得行くような提案が要ります。

■任売後の残債務の不良債権は…

10年前に戸建住宅を購入したＡ氏が相談に見え、最近は年収が減り銀行ローンを返済できなくなり、ローンの残りは1800万円あるといいます。相談を受けたので、詳しく事情を聞いた上で任売が有利と提案をし、不動産の評価額に近い1200万円で買い手を見つけて、銀行と交渉に入りました。その時の提案では、不動産仲介手数料42万円（消費税抜き額）と抵当権抹消費用５万円、引越費用25万円を必要経費として交渉で認めて貰い、売却代金より引いたので本人の持ち出しはゼロでした。
ただ、ローンは未だ600万円残っています。この部分は債権者の銀行からすれば不良債権になります。この取り扱いはコツコツ僅かずつでも返す方法や、自己破産を検討する方法もありますが、私は「しばらく様子を見ればよいと思います。長年返済し続けた末、やむなく住宅ローン等の返済継続を断念せざるを得なくなり、住んでいた住宅を手放した人には無理に返済を求めない銀行もありますので…」と提案をしました。
「又、銀行によっては不良債権処理のためサービサー(「債権管理回収業に関する特別措置法」に基づく債権管理回収会社)へ債権譲渡して見切りをつける所もあります。その場合、サービサーと交渉して譲渡された債権を買戻して債務処理を終える方法もあります。」という提案も併せてしました。

■不動産コンサルタントの役割は…

不動産コンサルティング技能による任意売却支援はお客様のご事情からやむなく住宅ローン等のご返済継続を断念せざるを得なくなった場合、債務の円満な解決をする方法をご提案します。円滑な任意売却の実施に向けての方法のご提案をいたします。ただ、「任売」は競売開始前日までにしないといけません。そういう意味では任売は自宅が競売にかけられる時の選択技ですのでホントは返済が苦しくなった時に相談が必要になります。
この相談をしなくて無理して払って破錠し、競売を告げられる人が多いのも事実です。
私達は長年の実績と経験を生かし住宅ローンだけでなく、金融会社などのローン返済を、住宅を任意売却という手法により上手に解決させていただいています。
又、長年住み慣れた住宅だけは手放したくないというような方には、一旦任意売却の手法にて債務処理を片付けながら賃貸という形で住み続け、何年か後に買い戻すという解決策も提案できます。
専門スタッフにより、このような方に対して債権者にどのように対処するかをアドバイスをさせて頂きます。
いずれの方法を選択されようとも、あなたの誠意を持った行動で債権者の方々は納得してくれることが多分にあります。それでも解決できない場合は当社の提携している弁護士がすばやく対処させて頂きます。どんな些細なことでも構いませんのでお気軽にご相談ください。

※任意売却の場合大切な折衝の1つである担保権者との交渉があります。債権者である金融機関やサービサー等と任意売却の取引をさせて頂いていますので、迅速かつ確実にお仕事をさせていただけると思います。

※数々の破産管財物件や相続財産管理物件を長年の業務として取組み、交渉・調整等ノウハウを蓄積してきております。
お問い合せお待ちしております！

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