| 権利調整 |
| 貸宅地・貸家（借地・借家）の整理 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 相続対策などのため貸宅地を整理したり、借地人の高齢化・核家族化などのため借地権を売約する等の場合に、借地権と底地の交換、借地権の売却のための権利調整等を行います。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 複数の地権者の権利調整 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 対象地単独での土地利用を図るよりも、周辺の借地や所有地を取込んだ方が容積率などで有利な敷地となる等の場合に、共同事業のメリット・デメリット、事業比率等についての複雑な権利調整を行います。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 相続の事前対策 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 相続財産の減少策（経営する会社への相続財産の生前贈与等）、相続財産の評価減（遊休地への貸家建設による評価額減等）、納税資金の確保（不動産の第三者への売却等）、相続に伴い免責的債務引受＆任売等について、必要に応じ税理士、弁護士等と連携して対応します。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 不動産経営分野 |
| 物件管理(プロパティマネジメント) | ||||||||||||||||||||
| 賃貸管理にとどまらず、管理業務の企画・立案から実施、予算作成などの収益管理等、資産価値の増加を図るための種々のアドバイスを行う業務です。 | ||||||||||||||||||||
| 資産運用(アセットマネジメント) | ||||||||||||||||||||
| 投資家に対し、不動産特定共同事業での 不動産証券化に伴う 不動産投資顧問業を通じて 不動産投資の投資効率、リスク情報、物件の長所・短所、市場予測等を提示する業務です。 | ||||||||||||||||||||
| デューデリジェンス、不動産価格・税制情報 | ||||||||||||||||||||
| 対象不動産の適正な市場価値を把握するため、収益性の精査と、収益を阻害する要因発生のおそれを把握するための調査・評価業務です。 | ||||||||||||||||||||
| 事業継承、不動産Ｍ＆Ａ | ||||||||||||||||||||
| 企業が保有する不動産を売買する代わりに、節税のため会社そのものを売買するものです。 | ||||||||||||||||||||
| 不動産有効活用 |
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◆まず、ニーズの把握からというステップをとります。 １．土地への愛着 ２．空き室・空き家・空き店舗対策での安定収益の確保 ３．相続税対策 ４．所得税対策 などが土地所有者の基本的ニーズとなっていますがそれがいろいろ混合して複雑かつ多様な ことが特徴ですがその所有者にとってどれが一番大切なニーズかを見つけていくことが有効活用のコンサルティングの第一歩となります。 ◆重要なニーズが見つかりましたら次に有効活用を阻害するものは何かを探します。 １．計画立案に関するノウハウ ２．事業資金の調達 ３．事業の実施に関する業務負担 ４．運営のマネージメントとメンテナンス等が上げられます。 もっとも不安に思っている部分に焦点を絞ってそれを解決していくことがコンサルティングの第二です。 次が事業計画の企画・立案となります。ここで大切なことはリスクに対する認識とリスクヘッジへの最善の努力と選択が必要となります。 事例…介護予防・生活支援サービス事業併用マンション |
| 利用形態 | 特徴 |
| 賃貸事務所ビル | 採算は非常によいが、立地が限定される。管理・運営は比較的容易である。 |
| 高級マンション | 採算は非常によいが、一部の地域に限定される。企画のノウハウが必要とされる。 |
| マンション・アパート | 需要が多く、地域的に広範囲で可能である。管理・運営の煩雑さに留意することが必要。 |
| 社宅・独身寮 | 一括貸しで管理・運営は容易であるが建物に汎用性がなくなる。 |
| 店舗ビル | 採算は比較的よいが、立地が限定される。店舗構成のノウハウがいる。 |
| スポーツ施設 | 延べ面積貸しとなり、保証金・敷金が比較的多く資金的に楽である。低層利用が多く容積率が未利用となる。 |
| 郊外型店舗 | 投下資金は比較的少なく採算がよい。建物に汎用性がなく、盛衰が激しいのでリスク回避の手当てが必要である。 |
| 駐車場 | 需要はきわめて多いが安全管理面の配慮が必要である。 |